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法律常识

登记在孩子名下的房子,离婚时到底算谁的?

案情


陈某与赵某于2006年6月登记结婚,2007年6月生育一子陈某某。2008年6月,陈某与赵某购买商品房一套,并将房屋产权人登记为他们的儿子陈某某。2016年8月,陈某想与赵某离婚,赵某同意离婚,但提出要分割登记在儿子名下的房产。

分歧


对产权登记在儿子名下的房产能否认定为夫妻共同财产存在以下两种观点:


一种观点认为,对于产权登记为子女的房屋,在没有明确的赠与的意思表示情形下,赠与关系不成立,该子女只是名义上的房屋所有权人,实际上的所有权人应为其父母,故该房屋宜认定为陈某与赵某的夫妻共同财产。


另一种观点认为,父母在办理产权登记时将产权人登记为子女,应视为父母对子女的赠与,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效。故该房屋只能认定为陈某某的个人财产。


分析


对于产权登记为子女的房屋在离婚时能否认定为夫妻共同财产,笔者赞成第二种观点,理由如下:


首先,《房屋登记办法》第14条规定“未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。”据此可知,未成年人获得房屋登记的情形,当然包括接受赠与并由其监护人(即父母)代为申请。对于产权登记为未成年子女,虽然没有明确的赠与的意思表示,但是显然能从夫妻双方一致同意将房屋产权人登记为未成年子女以及监护人代为申请等情形中,认定赠与关系成立。


其次,根据《合同法》第47条之规定,对于纯获法律上利益的合同,限制行为能力人可以独立订立合同,根据《民法通则》第12条第2款之规定,无行为能力人则由他的法定代理人代理。本案中,从房屋所有权证以及登记簿上将权利人登记为未成年人的事实中,按照日常生活经验,很明显地体现出行为人具有赠与的意思表示;从夫妻双方一致同意和代为申请登记的默示的积极行为中,同样可以推断出行为人具有代为接受赠与的意思表示。本案中,当事人虽未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同的意愿,从法官审判的角度来看是一种推定形式。因此,对于没有明确的赠与意思表示的情况,从父母所从事的民事行为来看,应当认定成立赠与合同关系。


再者,按照《民法通则》第12条第2款的规定,接受他人的赠与,无论是动产还是不动产,即使是纯获法律上利益,无行为能力人也不能单独为民事活动,应由他的法定代理人代理。本案中父母既是赠与人,又是受赠人的代理人,这涉及到法定代理人“自己代理”的效力问题,在此情况下,若将房屋认定为夫妻共同财产,显然不利于维护无行为能力人的利益,违反“监护人应当履行监护职责”的原则,不能达到立法目的。据此,对于将产权登记为未成年子女的房屋,尽量作有利于该子女的考虑(法律另有规定的除外),无论父或母提出分割或收回该财产,法院不能支持,以充分维护未成年人的利益。


综上,产权登记为子女的房屋在离婚时不宜认定为夫妻共同财产,而是子女的个人财产。


房子登记在孩子名下6大隐患

提前为孩子准备婚前财产,但是,这样做却存在各种风险隐患!


1.买房不能贷款

如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人,则该房屋买卖不能申请银行贷款,只能一次性付清房款。

2.孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。

如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。

3.父母不能随意处置房屋,手续麻烦

父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益,若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。

必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书,保证书须经公证处公证。

另外,父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯其合法权益,父母还要承担赔偿责任。

4.父母离婚时易出纠纷

如果夫妻离婚,以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割,那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住,可能会由此引发抚养权争夺局面。

5.父母想再收回房屋易遇障碍

如果子女成年后不履行赡养父母的义务,父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。实践中已有子女成年后将房屋出卖,不让其父母居住的情况发生。

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。

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